深度解读!成都首场集中土拍落幕,释放强信号

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经过五天的激烈竞拍、超30家房企参拍,成都首批40宗地块集中出让终于在今日落下帷幕。

根据购房通城市研究院统计,本次集中供地成交总金额约355亿,有31宗地块成交楼面价封顶(占比约78%)。

从拿地宗数和总金额来看,本次集中供地人居单独拿地3宗(其中一宗为德商&人居联合拿地),拿地总金额约40.55亿元,牢牢占据排行榜榜首。

截止发文前,联合拿地权益占比暂未公开,

仅作为整体统计,不另行计算

从自持比例方面,我们可以窥见本次集中供地的竞争激烈。高新区新川76亩地因要求从自持30%起拍,后续竞自持到59%,成为本次自持比例最高的地块,最终由远达拿下。自持比例排行榜TOP10中:4宗来自天府新区、2宗为成华区理工大学周边地块,间接表明了房企对未来成都楼市发展的热门板块预判和认可。

· 自持比例排行榜TOP10 ·

另外,根据土地出让文件:自持部分要求拿地房企对租赁住房的自持年限为30年,在自持年限内只能用于租赁,不得分割抵押、转让,若实施整体转让、整体抵押等处置的,处置后仍为租赁住房,不得分割销售

本土企业气场全开|头牌房企临岸观望

长达5天的土拍、40宗土地、数十家房企的参与拿地,对于开发商的实力无疑有着更高的要求。而在本次集中土拍中,地方国企与成都本土开发商的表现较为亮眼

· 单宗地块成交金额TOP10 ·

土拍首日,成都本土开发商德商联合电建,分别以 14600元/㎡成交楼面价+ 29%自持、15100元/㎡的成交楼面价+24%自持,共拿下成都理工大学旁约110亩土地。

6月8日,经过多轮加价,人居&德商以12800元/㎡的成交楼面价+36%的自持比例拿下天府新区华西天府西侧59亩地块。温江光华新城三宗、合计约275亩地块也均被人居一举收入囊中,或成本次土拍最大赢家

此外,天投、高投、空港兴城等国企背景开发商均有拿地表现。

· 名义成交楼面价TOP10 ·

相比而言,大家熟知的头部房企在本次拿地中相对平淡。万科、融信分别收获2宗土地,华润、龙湖等仅斩获1宗地块。

并不是因为头部房企实力不足,相反正头部房企的实力体现之一。成都首次集中拍地,对于限价、自持都有非常严格的要求,开发商利润空间收缩,头部房企拿地意愿不强烈也情有可原。毕竟除了公开市场外,收并购也是头部房企的拿地方式之一;而对于中小房企则完全不一样,公开招拍挂或许是最佳的拿地途径。拿地=生存

· 可售商品住宅最高清水均价TOP10 ·

强强联合主要体现在【电建联合体】上,土拍首日,电建分别联合德商、交投在主城拿下4块宗地,而德商&德信则联手落子青白江,拿下64亩涉宅用地。双剑合璧虽然不是本次土拍的主流,但已是大势所趋

本次土拍也有一些全新的面孔进入我们的视野。最惊喜的是,6月11日,骑龙湖公园西侧147亩地块被武汉青年城蓉城科技有限公司以3500元/㎡的底价拿下,为青年城投资集团有限公司下属企业,后者由卓尔控股持股60%,小米科技也有该公司40%的持股。继年轻人的第一台车之后,年轻的第一套房终于要来了吗?米粉们这次是否还将为信仰充值,我们往后再看。

总体来说,本次土拍有亮眼的后起之秀,也有坚如磐石的沙场老将,本地房企和实力国企在这次大考中意料之中的稳健,各方收获满满。但拿地只是第一步,如何打造才是对开发商的二次考验

· 底价成交地块明细 ·

同样,也有不曾留名的房企。当封顶成常态,自持拼能力,那些尚未站上台面,背后默默角逐被迫让位的房企真心可敬可叹。我们敬其生存之希望,我们叹其未见黎明之曙光。

还有诸多报名参与,但未举牌角逐的大佬们,或许对于第一场仍是观望状态。

南拓加冕城市之冠|近郊平稳新秀崛起

从本次区域之争来看,高新区、天府新区仍然是各大房企争抢的重头戏。高新区新川76亩地块吸引了多家房企参与,最终远达以13500元/㎡成交楼面价+59%的自持比例摘得贵地,这也是本次集中土拍自持比例最高的地块。高端改善和控评利润的取舍都是接下来所要面临的艰难挑战。

就在同日上午,天府新区5宗土地,均溢价成交。除天府公园西侧地块外,自持比例均超过30%,远高于主城区地块。而天府公园西侧10.5亩地块也经过激烈竞夺,终被永利以16400元/㎡的成交楼面价+6%自持斩获。

两新区之争,城市未来之向成都向南,已是不争的事实

而这种往南的趋势也体现在二圈层的土拍节奏中。双流区龙桥地铁站旁84亩地块以9975元/㎡的成交楼面价+18%自持,实际楼面价破万,不愧是你,宇宙双流。

此外二圈层的温江区也是本次土拍热门。本次温江共有4宗土地出让,其中大学城43亩地块、光华新城82亩地块与93亩地块成交楼面价分别为9680元/㎡、9130元/㎡、9020元/㎡,温江的宜居属性也得到了进一步的印证。

除此之外,郫都区、新都区的表现较为平稳

作为首次入围的新津区、青白江区,成为远郊双子星,尤其是新津,在撤县设区之后,以强劲之势崛起。区域内已有多家品牌房企进驻,此次又引入卓尔等新面孔,未来可期。

大考之中各显神通|楼市信号强烈

集中土拍不仅是一次大考,细节之中也透露出更多的强信号。

01 创造利润与城市建设并存

天府新区5宗土地的出让条件中,均有代建要求(如:华西天府西侧59亩地块,要求代建万安61亩公建设施)。政府主导下的城市建设将有更多的参与者加入,共同形成“政企社”一体的建设格局,城市建设,提档加速。而对开发商而言,参与的目的已经从单纯的创造利润走向了与城市建设并存,立于成都,还需先深耕成都

02 联合开发未来或更加常见

在集中土拍之前,成都的土拍市场已经出现过“双限地”的身影,且已经有部分项目已亮相,联合拿地、联合开发成为了一种趋势。好处也非常明显,一方面能降低企业的资金压力、开发风险,另一方面也更利于发挥双方的优势特长。这种意义在集中土拍面前,更显重要。

03 项目开发进程加快、面市周期更短

根本逻辑是项目价格已成限定,过去以时间换上涨空间已毫无意义,这种情况下加快开发进程、以高周转加速资金回拢,才能更好的在下一场土拍中立于不败。从先行城市来看,杭州、南京等地普遍项目呈现周期集中在4-6个月。换句话说,除部分有代建或现房出售的项目外,首批集中供地项目,预计最快将在今年年底迎来一波集中呈现

从集中土拍看成都市场

01 集中土拍或将成为“房住不炒”核心利器之一

成都的第一次集中土拍于6月7日上午10:00正式打响,与此同时,成都住建和规自局发布了《成都市新建商品住宅技术管理规定(第一版)》,以文件的形式规定了中心城区新取得建设用地的商品住宅项目须执行的技术管理规定,给予“限房价、定品质、限地价”又一强心剂,从共用部分、套内空间、室外环境等诸多方面在技术上对成都新建商品住宅提出了新要求,或能成为保证商品住宅品质的关键之一。

此外,根据本次的拍卖措施,虽然在地价、精装价格、配建、竞自持租赁住房面积等方面有严苛的条件,一定程度上压缩了开发商的利润空间,但根据拍卖结果,房价“天花板”已呈现出一定的态势,为“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标打下了坚实的基础。

强调一下,根据6月1日成都住建和财政局印发的《成都市住房租赁市场发展试点财政奖金补资金使用管理办法(修订)》的通知,为支持新建租赁住房房展,将给予1200元/㎡新建租赁住房建设成本的部署和30%新建租赁住房项目资本金补助,不仅代表房地产开发正在步入中长期开发模式,更是顶层设计上“房住不炒”的决心和贯彻执行的体现,需要开发商及时调整思维模式,顺应潮流。

02 小地块开发或将成为未来商品住宅的利器

在本次集中出让的40宗宗地中,共有两宗占地面积20亩及以下的小地块成功出让(天府公园西板块10.5亩和金牛区花牌坊板块9.5亩),分别被永利以16400元/㎡+6%自持、融信18700元/㎡+21%自持的价格竞得,即便如此“高楼面价”“高自持”,对房企来说,小地块总价门槛低也无异于一缕曙光。

在未来,随着主城区城市化进程逐步推进,小规模地块出让或将成为常态,体量小、开发周期短、资金回笼快等特性暗示着房企新的开发生机,或也将成为中小房企布局核心区域的关键。

但小地块也有着自身的局限性,除了打造高端项目的空间受限之外,老旧环境改善条件稍显不足,并且产品呈现难度较高,具体还是要看区域,需要开发商综合考虑,谋定而后动。

03 联合开发或将成为趋势,近郊成为开发热土的潜力凸显

本次土拍虽然联合拿地的项目只有5宗,但从大环境来看,不单单是联合拿地,在后期项目的呈现上,联合开发也不失为开发商发挥各自优势、扬长避短的择优选项

前文中也有提到,成都商品住宅市场已有单独拿地、联合开发的例子,作为未来住宅开发模式的先行者和探索者,联合开发,不仅是博弈也是求同存异、和而共生的新思路。

此外,本次土拍天府新区和高新区最受关注,但其他区域的表现也不容小觑,尤以新津区、青白江区和近郊为代表。不仅吸引到德商、德信、人居、万科、佳兆业、旭辉、大发、金地等品牌房企(排名不分先后)的加入,在首次集中拍地中更体现出数量多、体量大的特性,这是五城区在后续发力上缺少的优势,也给予了开发商更多的可能性,需要引起重视。

随着重庆、南京、杭州、广州、成都等城市集中土拍的实施落地,未来住宅市场怎么开发?项目如何打造大体局势已经尘埃落定,对于有准备的房企来说,这不仅是发展的绝佳窗口期,更是进军、坐稳头部房企地位的绝佳时机

如何拿地、拿怎样的地、怎么打造土地、如何平衡好利润与品质……等一系列问题是市场向房企出的题卷,没有标准答案,但却需要星级呈现,政府、开发商以及市民如何在这条全新赛道中共谋发展,完全值得期待。

从本场土拍情况来看,下半年或将更为激烈,这次只是开胃菜


来源:成都购房通 特别声明:本文为“灵鲸号”作者“房产看点”上传并发布,仅代表作者观点,文责由该作者承担,灵鲸资讯仅提供信息发布平台。

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